THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY（ザ 豊海タワー マリン＆スカイ）の価格や資産性は？勝どき周辺マンション相場もチェック！

最終更新日：2025年8月13日

タワーマンションが立ち並ぶ東京湾岸エリア。勝どきの西側にあたる豊海にも、総戸数2046戸のツインタワーマンション「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY（ザ 豊海タワー マリン&スカイ）」が誕生します。

コンクリート強度の関係で販売が一時休止されていましたが、2024年9月下旬に販売再開。第1期1次の平均倍率は約4.5倍、第1期2次は約6倍と、毎回高倍率となっています。
2025年10月中旬には、第2期2次の販売が予定されています。販売期ごとに値上がりしているため、価格が気になる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY（ザ 豊海タワー マリン&スカイ）の概要と資産性、販売価格、周辺中古マンションの価格相場についてご紹介します。

１．THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYの資産性とは？

湾岸エリアの超大規模プロジェクトということで、多くの方から注目されている本物件。
まずは、THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYの物件概要から見ていきましょう。

物件詳細

ここからは物件概要を参考に、THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYの資産価値を「7つの法則」に照らし合わせて確認していきます。
「7つの法則」とは、「いつ・どこに・どんなマンションを買うか？」に関する7つの項目で、マンションの資産性を判断する指標です。
多くの項目に当てはまるほどに資産価値が高いマンションであると判断できます。

法則1　購入時期を見極める

まず前提として、マンションは「どの物件を買うか？」だけではなく、「いつ買うか？」によって資産性が大きく変わります。

資産性を加味したマンション選びを行うためには、「現在のマンション市況」を理解し、高値掴みを避けることが重要であると認識しておきましょう。

これまでの市況を振り返ると、マンション価格は2012年頃から上昇を続け、今現在も高止まりが続いています。
早く買った人が大きく得をし、下がるタイミングを待っていた方は買い時を逃した結果となりました。

今後の見通しとして、あと2年程度はマンション価格の上昇が続く見込みです。
新築マンションの販売価格は用地取得費と建築費などを積算し決定されるため、物価上昇の最中では販売価格は必然的に値上がりしていきます。
用地取得から実際に販売が始まるまでには2年以上の期間が開くので、今後数年間は相場が大きく変動する可能性は低いでしょう。

2025年1月、日銀は政策金利を0.25%追加利上げすることを決めました。利上げするのは昨年7月以来の約半年ぶりです。1月の利上げにより、多くの金融機関では4月の新規借り入れ・借り換え分から金利が上昇しています。
※最新の住宅ローン金利については、こちらで詳しくご紹介しています。

日銀の追加利上げによってマンション価格が下がるという考え方もあるでしょう。しかし先ほどご説明したように、新築マンションの販売価格は積算価格です。値下がりを期待して待つことはおすすめできません。
また、金利が上昇局面になることで、住宅ローンの審査が厳しくなることも考えられます。マンション価格が高騰していく中、希望額が借りられないとなると、購入エリアなどの諸条件を見直す必要が出てくるかもしれません。
早めにマンションを購入して、少しでも低金利のうちに住宅ローン残債を減らしていく方が望ましいでしょう。

とはいえ、新築マンションは用地価格の上昇や建築費高騰により、周辺の中古マンションよりも著しく高価格で販売されるケースも多くなっているため、立地によっては注意が必要です。特に地方や郊外では、価格の上昇に需要が追いつかず、購入できる層が限られる傾向があります。その結果、高値づかみとなってしまうリスクも高まります。

一方で、賃貸と購入という比較で賃貸は掛け捨てとなるため、購入が望ましいのですが、永住を前提とすることを推奨いたします。

値下がりのリスクを抑えるためにも、本記事内でご説明する内容を踏まえ、資産性の下がりにくい物件を取得することが大切です。新築マンションと比べ、周辺の中古マンションや戸建てはグロス価格で割安な場合が多いため、これらを選択肢として検討するのも良いでしょう。

結論をまとめると以下のようになります。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則2　単価の高いエリアが底堅い

資産性の高いマンションを購入する際、「どこにマンションを買うか？」は最も重要なポイントです。
例えば同じ東京都内でも、常に値上がりしているエリアが存在する一方で、大きく値下がりしてしまっているエリアもあります。
すでに23区内でも人口減少が始まっているエリアもありますので、人口流入が続くエリアを選ぶことが肝です。

そして、THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYは東京都中央区のマンション。

東京湾岸エリアは都心に位置し今後も再開発が予定されているエリアです。将来的に見ても需要がなくなる可能性は低いでしょう。

また、中央区勝どきと港区芝をつなぐ環状3号線の延伸計画もあり、実現すれば勝どきエリアの交通利便性は大幅に向上することとなります。

どんなマンションを買うか考える

ここからはいよいよ、マンションそのもののスペックを見ていきましょう。

法則3　駅からのアクセスはいいに限る

都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅　徒歩10分

THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYは勝どき駅から徒歩10分の場所に立地します。
「豊海」とは下記のエリアを指し、勝どき駅の西側エリアになります。

晴海エリアと比較すると勝どき駅までの距離は近いです。とはいえ徒歩10分はかかるため駅近とは言えません。
詳しくは後述しますが、駅近を求める方よりは、大規模一体再開発のスケール感を楽しみたい方向けのマンションです。

法則4　大規模マンションは得をする

総戸数　2046戸

法則5　タワーはランドマーク性に価値がある

地上53階建て

THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYは超大規模タワーマンションです。
法則4と5については条件を十分に満たしていると言えます。

法則6　面積は小さいほど損をする

1LDK～4LDK (33m² ～ 157m²)

THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYは住戸数が多いため、間取りや面積も様々です。
また、階数・向きにより眺望が大きく異なるため、様々な価格帯の部屋が売り出されるでしょう。

価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合がありますので注意しましょう。
検討の際は、グロス価格（合計価格）だけで判断するのではなく、㎡単価もしくは坪単価でも比較することをおすすめします。

新築マンションは様々な間取りや面積のお部屋が一斉に売り出されます。選択肢が多く迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
中には、割安でオトクな住戸が存在する場合もあります。

割安度の違いは、後々の資産価値にも影響する重要なポイントです。

そこで、住まいサーフィンでは、住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を提供しています。

モデルルーム見学で確認できるマンションの価格表をお送りいただくと、販売住戸の割安度ランキングをご提供します。

そして今回は特別に、THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYの住戸比較レポートを一部公開いたします！

レポート請求いただくとすべての住戸がランキング形式で確認できます。
お買い得の人気住戸が一目で分かりますので、購入前に一度チェックされることをおすすめします。

※第1期1次 販売予定価格表を用いてレポート作成
※価格情報258部屋中の上位50位のレポートから一部を特別公開
※無料会員登録し、販売中の価格表を提供するだけで誰でもレポートを取得できます

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法則7　適正価格以下で購入する

マンションは過去の取引事例から価格相場が形成されていきます。
そのため、相場から逸脱した価格で購入をしてしまうと売却時にその分損をする可能性があります。

資産価値の保ちやすいマンションを購入するためには、相場から見た適正価格でマンションを購入することが非常に重要です。
購入検討の際には周辺マンションとの比較検討を行いましょう。
住まいサーフィンでは周辺の中古マンションがいくらで取引されているのかを確認できます。

ただし注意したいのが、法則2～6の条件に多く当てはまる新築マンションは相場より高値で売り出されるケースが多いです。
近隣で一番目立つ存在となるような優位性のある新築マンションは、竣工後に大きく値上がりするケースが多いので高くても狙い目といえるでしょう。

最後に「7つの法則」をもとに算出した住まいサーフィン独自の指標「沖式儲かる確率」をご紹介します。

※会員限定公開
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩むため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

２．THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYならではの魅力

ここからは大規模一体再開発であるTHE TOYOMI TOWER MARINE&SKYならではの魅力についてご紹介します。

外観の美しさ

THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY最大の魅力は、なんといっても外観のビジュアルです。
湾曲した2棟のツインタワーを3階の基壇部が繋ぐ、唯一無二の芸術的なデザインとなっています。

出典：ザ 豊海タワー公式サイト

デザイン監修はホシノアーキテクツが担当。最近では、パークタワー勝どき、「Architecture MasterPrize 2024」を受賞したパークコート神宮北参道 ザ タワーといった注目度の高い大規模マンションを数多く手掛けている建築事務所です。

公式サイト上には数多くのイメージパースが掲載されており、空間デザインへの本気度の高さがうかがえます。

眺望の良さ

THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY二つ目の魅力は、勝どきで最も海に近いマンションである点です。

出典：ザ 豊海タワー公式サイト

上層階からは、東京湾と東京の夜景、富士山までもが見渡せる絶景となっています。
52階には共用施設のスカイラウンジも設けられていますので、入居者であれば誰でも眺望を楽しむことができます。

小学校が近い

THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYの目の前には中央区立豊海小学校があります。

出典：ザ 豊海タワー公式サイト

勝どきエリアの中には小学校が遠いマンションもあり、周辺物件の販売時には通学距離を理由に購入を諦めたという意見も聞かれました。
THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYに住めば通学時の心配はなくなります。
小さいお子さんが安心して通学できる点は、子育て世帯には非常に大きなメリットと言えるでしょう。

３．THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYの販売価格

THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYの販売価格をご紹介します。
同マンションは、販売期が進むにつれて値上がりしています。そのため、第2期1次および2次のそれぞれの平均価格を見ていきましょう。
※平均価格や方角別平米単価は、プレミアムフロアの住戸価格を除いて算出しています。

第2期1次の販売価格

第2期1次の棟ごとの平均価格は以下のようになっています。

間取り別の第2期1次の平均価格もご紹介します。

※住戸ごとの価格は、無料会員登録・ログインすることで、こちらのページにて確認できます。

第2期2次の販売予定価格

第2期2次の棟ごとの平均予定価格は以下のようになっています（東ウイングは一部の向きのみ掲載）。

間取り別の第2期2次の平均予定価格は、このようになっています。

第2期1次と第2期2次について、同じ向きで平均面積が近い住戸同士を比較をしてみます。

第2期2次は1次と比べると若干値上げされていますが、値上がり幅は大きくありません。

つづいて、方角別（棟別）の平米単価をご紹介します。第2期2次販売予定価格を基に作成しました。

※方角別平米単価は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

４．THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYの周辺マンション価格相場

次に、THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY周辺の中古マンション価格相場をご紹介いたします。
THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYとの比較検討にお役立ていただければ幸いです。

そして、勝どき駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年8月13日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

５．湾岸エリアで、“割安”な中古マンションを見分ける方法とは？

新築マンションが価格高騰している中、検討中の物件周辺で中古マンションをあわせてチェックする方が増えています。THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY（ザ 豊海タワー マリン&スカイ）は抽選倍率がかなり高いため、湾岸エリアの中古マンションを同時検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、中古マンションは新築と異なり、同一マンション内での価格比較が難しいため、「販売価格が相場と比べて高いのか安いのか、判断できない」という声もよく聞かれます。

「住まいサーフィン」では、販売価格が相場に対して割高か割安かを判定できる「割安判定」サービスを無料でご提供しています。

詳しくは、こちらのページをご確認ください。

６．まとめ

本記事では、THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY（ザ 豊海タワー マリン&スカイ）の資産性や魅力、周辺の価格相場について解説しました。

THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYは非常に注目度の高いマンションですが、その分販売価格も高額になっています。
購入検討時は周辺エリアのマンションとの価格比較をして慎重に検討しましょう。

また、駅距離や周辺環境といった点で好みが分かれるマンションとも言えるでしょう。
検討の際は現地見学を行い、ご自身ご家族の好み、豊海という街との相性を確認しておくことをおすすめします。

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