曳舟駅の再開発マンションの資産価値はどうなる？周辺相場も解説！

最終更新日：2025年09月05日

再開発が進み、人気エリアとなった曳舟。
そんな曳舟駅前に、「住・商・業」が一体となった複合ビルの建設計画が進行中です！

再開発エリアは街並みが美しく整備され、居住性の高さが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、曳舟駅前の再開発マンションの資産価値や、周辺相場について詳しく解説します。

1．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、曳舟駅の再開発マンションをご紹介していきます。

2．曳舟駅の再開発概要

続いては、曳舟駅周辺の再開発概要について見ていきましょう。

東武曳舟駅周辺はどんなところ？

東京都墨田区に位置する曳舟駅周辺は、昔ながらの下町の風情と、再開発によって生まれた街並みが共存するエリアです。

曳舟駅には、「東武スカイツリーライン」と「東武亀戸線」が乗り入れています。
そして、東武スカイツリーラインは「東京メトロ半蔵門線」と直通し、さらにその先の渋谷から「東急田園都市線」と直通運転しています。
徒歩圏内には「京成押上線」の京成曳舟駅もあるため、複数駅の利用が可能です。

近年は再開発が進み、「brillia曳舟（ブリリア曳舟）」や「アトラスタワー曳舟」などの中高層マンションが次々と建設され、街の景観が変化しています。
こうした動きの中で、現在は「東武曳舟駅周辺地区まちづくり方針」のもと、さらなる魅力ある街づくりが検討されています。
この方針では、「居心地の良い、安心して住み続けられる、すべての人にとって優しいまち」を目指しており、曳舟は今後も進化を続ける注目のエリアです。

東武曳舟駅前地区市街地再開発事業

※画像出典：墨田区ホームページより

曳舟駅周辺は現在、緑が比較的少なく、タクシーの路上駐車が多いため歩行者や自転車の通行が錯綜するなど、地域課題を抱えています。
さらに、東京都が令和4年9月に発表した「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」では、「総合危険度」がランク4とされ、災害リスクの高い地域に位置づけられています。

こうした都市課題や防災面での懸念を解消するため、曳舟駅の東側では再開発計画が進められています。
計画地には、地上14階建て・総戸数約240戸の建物が建設される予定です。
3～14階に住宅を配置し、1～2階に店舗とオフィスを併設する構成となっています。

さらに、本事業では「曳舟たから通り」の拡幅に加え、約2,200㎡の交通広場と約3,300㎡の都市計画公園の整備も予定されており、防災性の向上や歩行環境の改善が期待されてます。

なお、本事業は令和7年度以降に都市計画が決定・認可される予定であり、事業名については認可後に変更される可能性があります。

再開発計画予定地マップ

※画像出典：墨田区ホームページより

曳舟駅の東側のエリア、約1.7haの再開発が計画中です。事業が実行されれば、駅前の街並みが大きく変貌する予定です。

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、「5．【考察】曳舟駅の再開発マンションの資産価値はどうなる？」をご覧ください。

3．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

4．曳舟駅周辺マンションの値上がり事例

続いては、曳舟駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、曳舟駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年9月4日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

5．【考察】曳舟駅の再開発マンションの資産価値はどうなる？

再開発マンションの概要

最後に、曳舟駅の再開発マンションの資産価値を考察していきます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、再開発マンションをチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2年程度はマンション価格の上昇が見込まれます。
住宅ローン金利も、2024年より変動・固定ともに徐々に引き上げが見られていますが、現状は低金利が続いています。
好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

ただし、本事業のスケジュールは未定のため、今後の経済情勢や金利動向には引き続き注意が必要です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
曳舟駅から都心の主要エリアまで約30分ほどかかるため、都心アクセスの良好なエリアとは言い難いです。
また、街のブランド力もそれほど高くはありません。
とはいえ、再開発が進行していることで、曳舟周辺は「住みたい街」へと着実に進化しているエリアです。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
再開発が計画しているエリアには、駅から約1分でアクセスできる見込みです。条件に当てはまっているでしょう。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
供給される予定の戸数は、約240戸です。資産性が高まる可能性があります。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
残念ながら、現時点の計画では地上14階建てのため、ランドマーク性は高くありません。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは、70～80平方メートルのファミリータイプです。
ニーズのあるファミリーサイズを購入することで損をするリスクを避けることができるでしょう。

マンション価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

住まいサーフィンでは、曳舟駅の「新築マンション相場価格」や「値上がり率ランキング」をこちらからご確認いただけます。資産価値を保ちやすいマンションを購入検討の際には、周辺マンションとの比較検討を行い相場観を掴むことが、マイホーム購入成功のカギです。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩んでいくため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。
義務化前に着工した新築物件や立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

【考察】再開発マンションの資産価値

曳舟駅周辺にある中古マンションの平均値上がり率は89％と、都心からの距離を考えると非常に高い水準となっています。
この背景には、下町の雰囲気が残るエリアでありながら、再開発によって中高層マンションが増え、歩道や公園、図書館、病院などの都市機能が整備され、街の暮らしやすさが向上していることが挙げられます。
さらに、隣駅の押上駅が高架化され、東京スカイツリーという観光拠点の誕生により、周辺エリアの土地価値が上昇し、曳舟駅もその恩恵を受け、マンション価格の上昇につながっていると考えられます。

そのため、今回ご紹介した再開発が認可され、計画通りに完成した場合には、建設されるマンションの資産価値についても一定の維持や向上が期待できるでしょう。

しかし、曳舟駅は、都心の主要駅へのアクセスに30分ほどかかり、やや時間がかかることがネックです。
曳舟駅周辺でマンション購入をお考えの方は、周辺の物件と見比べながら、ご自身のライフスタイルに合った住まいを選ばれるとよいでしょう。

当サイト住まいサーフィンでは、新築マンションが5年後、10年後に購入時よりも値上がるか否かが分かる「沖式マンション10年後予測」を無料で提供しています。曳舟駅周辺マンションの10年後予測を知りたい方は、こちらの物件詳細で詳しくご確認下さい。

また、こちらのコラムでは、曳舟駅エリアの新築マンション「brillia曳舟（ブリリア曳舟）」の資産性と価格について特集しています。曳舟周辺でマイホーム購入をご検討中の方は、下記も合わせてご確認ください。

ブリリア曳舟の価格や資産価値はどれくらい？北赤羽駅周辺マンションも確認！

ブリリア曳舟の特徴や資産価値、適正価格、周辺相場について詳しくご紹介します。

６． プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

「再開発物件は資産価値が高いと言われているけど本当に買って大丈夫？」
価格や相場を調べれば調べるほど、かえって決断が難しくなる──そんな不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

マンション選びは、価格や条件の比較だけでなく、「将来的な資産性」や「自分のライフプランとの相性」も踏まえて判断することが大切です。
そんなときに頼れるのが、不動産コンサルティング歴28年の沖有人による「パーソナルコンサルサービス」です。

沖はPIVOT、NewsPicks、楽待などの人気動画番組にも多数出演しており、ベストセラー作家としても知られる住宅評論家。
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購入前の不安や迷いを感じたときは、専門家の視点を取り入れて判断の精度を高めてみてはいかがでしょうか。

また、沖の知見や判断力は第三者からも高く評価されており、田端信太郎氏や三崎優太（青汁王子）氏の YouTubeチャンネルでも取り上げられていますのでご紹介します。

★田端信太郎氏×沖有人の本編動画はこちら★
★三崎優太氏×沖有人の本編動画はこちら★

7．まとめ

本記事では、曳舟駅の再開発マンションの資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2024年より住宅ローン金利は徐々に上昇しており、マンション価格の高騰も続いている状態です。
マイホーム購入をご検討中の方は、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあることでしょう。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

マンション価格が高止まりしている今、マンション購入で損をしたくないと考えている方も多いのではないでしょうか。

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この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
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