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「2025年に不動産が大暴落する」という噂を、SNSやメディアで耳にすることがあります。
金利上昇、人口減少、空き家の増加など、不安材料が多いのは事実です。しかし、結論から言えば「全国一律の暴落」は考えにくく、地域や物件によって差が出る“選別の時代”が始まっています。
この記事では、不動産暴落説の背景や今後の見通し、そして今私たちが取るべき具体的な対策についてわかりやすく解説します。
この記事の編集者
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目次
１．2025年に不動産が大暴落するって本当？
「2025年に不動産が大暴落する」という言説は、多くの人にとって他人事ではありません。住宅購入を検討している人は「今は買うべきではないのでは？」と悩み、すでに不動産を所有している人は「資産価値が下がるのでは」と不安を感じていることでしょう。
たしかに、金利の上昇や空き家問題、人口減少といったマイナス要因が重なっているのは事実です。ただし、それらの要因がすぐに全国的な暴落につながるかといえば、答えは「No」です。
むしろ今後の不動産市場では、エリアや物件ごとの「価格の二極化」や「調整局面」が進むと見られています。つまり、暴落する場所・価格が下がる物件もあれば、安定して推移するエリアもある、ということです。
このあとの章では、不動産暴落説が出てくる背景、実際のデータ、そしてこれから購入・売却を考える人がどう判断すべきかを、具体的に見ていきます。
２．2025年に不動産大暴落するといわれる理由
「2025年に不動産が大暴落する」とささやかれる背景には、複数の経済的・社会的な懸念が重なっています。ただの憶測ではなく、それなりの根拠や予兆があるため、不安を感じる人が増えているのです。ここでは、主な理由を整理してみましょう。
1. 金利の上昇懸念
日本銀行が長年続けてきた金融緩和政策が転換され、2024年以降は段階的な金利引き上げが始まっています。特に住宅ローンの金利が上がることで、家を買いたくても手が出せない層が増える可能性があります。買い手の減少＝需要の減少は、価格下落の一因となり得ます。
※2025年最新の住宅ローン金利の動向が気になる方はこちらの記事もご覧ください。
2.高齢化社会の進行と人口減少がもたらす影響
日本はすでに人口減少社会に突入しており、特に地方では需要に対して供給が多すぎる状況が続いています。さらに、団塊世代の高齢化と相続の問題から、空き家は全国で年々増加中。今後は「住みたい場所」以外のエリアで急激に資産価値が下がる懸念があります。
3. 高すぎる物件価格と買い控え
2020年以降の資材高騰・人件費上昇・インフレの影響で、新築・中古ともに価格が高騰しています。しかし所得は大きく上がっておらず、「今の価格は適正なのか？」という疑問の声も多く、買い控えムードがじわじわ広がっています。
4. 世界的な景気後退と金融不安
トランプ大統領が推し進めている関税引き上げの政策によって、世界経済の減速懸念が強まっています。
また、海外ではアメリカや中国を中心に不動産バブルの崩壊も懸念されています。特に中国の不動産開発大手の経営不安が報じられるたびに、「次は日本か？」という声があがることもあり、外部環境による不安心理も国内市場に影響を与えています。
３．実際のデータから見る不動産市場の動き
不動産が暴落するかどうかを判断するには、噂や感情論ではなく、実際の市場データに基づく冷静な分析が欠かせません。ここでは、2024年〜2025年にかけての日本の不動産市場の動きについて、主なデータをもとに解説します。
1. 首都圏のマンション価格は高止まり傾向
不動産経済研究所などの調査によると、東京都心部や首都圏の中古マンション価格は依然として高水準にあります。一部では過去最高値を更新しているエリアもあり、需給バランスが大きく崩れている様子は見られません。
出典：不動産経済研究所
2025年5月の首都圏新築マンションの平均価格は9,396万円と前年比で25.5％上昇しました。特に東京都区部では平均価格が1億4,049万円となり、1億円を大きく超える水準に。価格上昇はこれで4年連続となっており、高騰傾向が続いています。
ただし、この価格高騰は、供給減少による「希少性プレミアム」によって支えられている面もあります。
2. 地方圏では空き家率の上昇と価格調整が進行
一方、地方都市や過疎エリアでは、人口減少と空き家率の上昇により、実際に価格が下落しているエリアもあります。特に中古戸建て住宅や土地などは、「売れない」「価格を下げても買い手がつかない」というケースが増えてきました。
国土交通省の地価調査でも、地方の一部エリアでは前年比マイナスとなっており、立地によって資産価値の維持に大きな差が出ていることがわかります。
すべてのエリアが同じように動いているわけではなく、二極化が進んでいる状況です。
3. 取引件数は横ばいまたは微減傾向に
不動産の取引件数も注目すべき指標の一つです。2024年のデータを見ると、全国的に売買件数は横ばい〜微減傾向にあり、「売りたい人」と「買いたい人」の動きがやや鈍くなっていることがうかがえます。背景には、金利上昇や価格の割高感、将来への不透明感があると考えられます。
こうしたデータを見ると、今の不動産市場は一部で価格調整が進んでいるものの、全国的に暴落しているわけではないというのが実情です。むしろ、エリアや物件の特性によって価値の差が広がっている「選別の時代」に突入していると言えるでしょう。
４．本当に暴落するの？専門家・アナリストの見解
不動産価格の今後について、専門家の見解は分かれています。
一部には「金利上昇や人口減で市場は縮小する」と警鐘を鳴らす声もある一方で、金融政策や都市部の供給制約を理由に、「急落リスクは限定的」とする見方も根強い状況です。
実際のところ、不動産価格の動向は短期的な予測が難しく、個人投資家や購入希望者は「断定的な情報」に振り回されない姿勢が求められます。
５．「不動産大暴落」の誤解と不動産価格の本質
「株価が下がると不動産価格も下がる」
「金融引き締めが起きれば不動産は暴落する」
こうした見方はしばしば語られますが、これは相関関係の誤解に基づいた短絡的な思い込みです。
金融政策と資産価格の本当の関係
まず、株価と不動産価格は“直接的”な相関関係にはありません。
両者が連動して見えるのは、共通の要因として「金融政策（主に金利や資金供給量）」の影響を受けているからです。
たとえば金融緩和により市場に資金が流れ込めば、株式市場・不動産市場のいずれにも資金が集まり、価格が上昇する現象が見られます。
このため、「株価と不動産価格は似た動きをする」というのは、“見せかけの相関”にすぎません。
根本的には、株と不動産は異なるロジックで動いており、不動産市場はより構造的かつ遅行的に価格が変動します。
不動産価格が暴落する条件は極めて限定的
今後、金融政策が引き締めの方向に転換され、不動産企業への資金流入が止まったとします。
その場合も不動産価格の大暴落は必ず起きるわけではありません。
不動産価格が大きく下落するのは、次に挙げる2つの条件が同時に発生する場合に限られます。
１．デベロッパーの倒産
デベロッパーが資金ショートを起こし、土地や物件を投げ売りする状況が起きる。
実際、過去にはリーマンショック時に中小の不動産会社が多数倒産し、新築価格が一時的に下落しました。
⇒ 多くの中小企業が退場したことで、現在は財務基盤の強い大手企業が不動産市場を占めています。
したがって、１が起きるリスクは極めて限定的です。
２．個人破産の急増
住宅ローン返済に耐えられず、持ち家を手放す人が急増し、中古物件が市場に一気に流れ込む状況が起きる。
⇒日本は、政府や金融機関が個人を守る姿勢が強いため、住宅ローン減免や返済スケジュール調整に柔軟に対応します。
したがって、２も現実的には起きにくいシナリオです。
この２条件が同時に成立しない限り、不動産価格の暴落は起こり得ません。
中古市場は「流通が止まる」構造
また、新築マンションに比べて、中古マンション市場は価格が変動しにくい特徴があります。
これは、中古マンションの売却が個人主体であるため、価格が下がりそうになると売却を控え、市場への流通が減る傾向があるからです。
特に、住宅ローンの残債が売却価格を上回る状況では、売却による損失を避けるため、売り手は「売らない」という選択をとりがちです。
その結果、取引件数は減少しても価格は維持されやすく、表面上は“価格が落ちない”状態が続きやすいのです。
今後の不動産価格は“構造的に”上がる可能性も
ここまで見てきたように、不動産価格が大きく下落するには、極めて限定的な条件が同時にそろう必要があります。
しかし現在の日本では、そのような暴落条件はほとんど存在せず、むしろ価格が上昇しやすい構造的な要因が積み上がっています。
具体的には、以下のような供給制約と資金環境の変化が、価格の下支えどころか“押し上げ要因”として働いています。
- ● 大規模な新築マンション用地は枯渇しつつある
- ● 戸建て用地は空き家が多いものの、流通していない（物置化）
- ● 不動産業界には資金が潤沢に流れ続けており、用地取得競争が激化
- ● 建築費・人件費の高騰が継続中
こうした複合的な要素が、構造的に新築物件の価格を押し上げる土壌となっており、「不動産は暴落するどころか、今後さらに上昇する可能性が高い」と考えられるのです。
６．今後、注意すべき物件・エリアとは？
不動産価格の下落リスクを避けるには、「価格が下がりやすい条件を持つ物件やエリア」を見極めることが重要です。
ここでは、将来的に価値が下がりやすい可能性がある物件・エリアの特徴を整理しておきましょう。
1. 郊外や人口減少エリアの物件
都市部から離れたエリアでは、少子高齢化の影響で今後も人口減少が進む見込みです。
とくに鉄道や商業施設から遠い場所、車がないと生活できない地域は、流動性が低く、価格維持が難しい傾向にあります。
2. 旧耐震・修繕計画が不十分なマンション
1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件や、大規模修繕が長らく行われていないマンションは、資産価値が下がる要因になります。
耐震補強や修繕履歴が明確でない物件は、今後売却しづらくなる可能性が高まります。
3. 供給過多のエリア
一時的に人気が集中し、多数の新築物件が建てられたエリアでは、将来的に需給バランスが崩れやすく、価格競争が起きることがあります。
特に、タワーマンションが乱立した地域では、眺望や立地などの差別化が難しい物件ほど、売却価格が伸び悩むこともあります。
4. 空室率が高い・賃貸需要が弱い地域
投資用に購入を検討している場合は、エリアの空室率や賃貸需要の見込みも要チェックです。
将来的に借り手がつかないエリアでは、家賃の下落だけでなく、物件そのものの資産価値も目減りするおそれがあります。
こうしたリスクを避けるためには、エリアの人口動態やインフラ整備状況、建物の管理状態などをしっかり見極めることが不可欠です。
「見た目がきれい」「価格が安い」だけで決めるのではなく、中長期的な視点での資産性を考えて物件を選ぶようにしましょう。
７．不動産大暴落に備えるための対策
資産を守るための具体的なステップ
1.「住み続ける」前提で買う
不動産を資産として考える場合、最も確実なリスク回避は「使い続けること」です。
10年、20年と住み続けるのであれば、一時的な価格変動は損失になりません。立地や間取り、将来的な生活の変化も見据え、「長く使える家かどうか」で判断しましょう。
2.立地・築年数・管理状態をよく見極める
万が一手放す必要が出たときのために、資産性のある物件を選ぶことが重要です。
駅徒歩10分以内、再開発エリア、管理の行き届いたマンションなどは、暴落時でも一定のニーズがあります。
築年数が古くても「新耐震基準以降（1981年6月〜）」の建物は再評価されやすい傾向にあります。
3.金利上昇に備えて資金計画を柔軟にする
住宅ローンの返済額は金利に大きく左右されます。
これから購入を考えるなら、毎月の返済額が将来的に増えても対応できる範囲かをチェックしましょう。
固定金利の選択や、無理のない借入額に抑えることで、不測の変動にも対応しやすくなります。
4.相続予定の不動産は今のうちに見直す
相続される不動産の多くは「売却が難しい」「維持費がかかる」「資産価値が読めない」といった問題を抱えています。
将来的に相続する見込みのある物件がある場合は、早い段階で専門家に査定を依頼し、活用・売却の選択肢を検討しておくことが有効です。
暴落と相続が重なると、相続人に大きな負担がかかる可能性があるため、対策は早めが安心です。
5.情報に振り回されず、情報をチェックする習慣を。また、信頼できる専門家を見つけましょう！
「暴落する」「高騰する」といった見出しだけに反応せず、市場の一次情報に目を通す習慣を持ちましょう。
たとえば以下のようなデータが参考になります。
- ● 不動産経済研究所：新築マンション価格・販売動向
- ● 国土交通省：不動産価格指数・地価調査結果
客観的なデータを見ることで、不安を煽るニュースから距離を取り、冷静な判断ができるようになります。
しかし、不動産の専門知識がない状態で判断するのが難しい、そんな時は、プロの意見を聞くこと、専門家に相談することも大切な選択肢です。不動産売買については色々な意見がありますので、情報収集して真贋を見極めましょう。
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９．まとめ
2025年に不動産が大暴落するという噂は、確かに不安をあおる力があります。
しかし、実際の市場は単純に暴落するものではなく、金利・需給・資金の流れ・供給側の事情など複合的な要因によって動いています。
今回の記事では、
- ● なぜ「暴落」と言われているのか
- ● 実際のデータから見た現状
- ● 専門家の見解
- ● 暴落に備えるための考え方や具体的な対策
をご紹介しました。
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