シティタワーズ上板橋の価格や資産価値はどれくらい？上板橋駅周辺マンションも確認！

最終更新日：2025年7月15日

東武東上線「上板橋」駅前に、総戸数427戸のツインタワーマンション「シティタワーズ上板橋」が誕生します。
本物件は、官民連携による大規模再開発エリアに整備され、イースト棟（315戸）とセントラル棟（112戸）の2棟構成です。駅から徒歩1～2分という優れた立地に加え、商業施設や広場の整備も予定されており、街全体の利便性や魅力の向上が期待されています。

本記事では、シティタワーズ上板橋の購入を検討されている方に向けて、特徴や資産価値、適正価格、周辺相場について詳しくご紹介します。

１．シティタワーズ上板橋（イースト／セントラル）の物件概要

まずは、シティタワーズ上板橋（イースト／セントラル）の物件概要から見ていきましょう。

>>シティタワーズ上板橋イースト物件詳細
>>シティタワーズ上板橋セントラル物件詳細

シティタワーズ上板橋は、東武東上線「上板橋」駅から徒歩1～2分という駅前立地に誕生する、総戸数427戸のツインタワーマンションです。イースト棟（315戸）とセントラル棟（112戸）の2棟構成で、官民連携による大規模複合再開発プロジェクトの中核を担います。
本物件は、「上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業」により整備が進められており、両棟の低層階には商業施設が入る予定です。駅からのアクセス性に加え、日常の利便性を身近に享受できる住環境が整いつつあります。暮らしと都市機能が融合する、新たな駅前ランドマークとして注目される物件になります。

シティタワーズ上板橋の注目ポイント

ここからは、シティタワーズ上板橋の注目ポイント（魅力）を解説していきます。

かつての団地が“杜”として再生。建替えで変わる暮らしの風景

画像は公式サイトより引用

シティタワーズ上板橋は、「上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業」によって誕生する、大規模複合再開発の主要プロジェクトとして計画されているツインタワーマンションです。総開発面積は約17,000㎡におよび、官民が連携して進めるこの再開発では、住まいと公共施設、商業施設が一体となった新たなまちづくりが進められています。

本物件「シティタワーズ上板橋」は、再開発エリア内の東街区と中街区に建設される2棟構成のマンションで、イースト棟（地上26階／地下1階・315戸）とセントラル棟（地上19階／地下1階・112戸）からなります。駅徒歩1～2分という優れた交通利便性に加え、両棟の低層階には商業施設の入居が予定されており、日常生活の利便性も高まる計画です。
また、南街区には地上5階建てのビルが整備され、事務所や店舗が入居予定です。駅前にふさわしい都市機能が集約されることで、街全体の利便性とにぎわいの向上が図られます。

さらに、駅前広場や自転車駐車場、区画道路なども新設され、快適で機能的な駅前環境の形成が進められています。上板橋駅と国道254号（川越街道）を結ぶ区画街路の整備も予定されており、公共交通サービスや自動車交通の利便性向上にもつながる見込みです。
建物の不燃化・耐震化、オープンスペースの創出などを通じて、防災性や安全性を高めながら、都市型住宅としての質も追求。
暮らしやすさと将来的な資産価値の両面から注目されるプロジェクトといえるでしょう。

この再開発事業の概要や資産価値についての考察は、こちらの記事で解説しています。

総戸数427戸の大規模マンション

シティタワーズ上板橋は、イースト／セントラル併せて総戸数427戸の大規模マンションです。
どれくらいの規模のマンションに住みたいかは人それぞれ好みがあると思いますが、大規模マンションには資産性が保ちやすいなどメリットが多くあります。

後ほどご紹介する資産性の保たれやすいマンションに共通するポイント「7つの法則」でも「大規模マンションは得をする」となっています。
規模が大きくなると建物の大きさやエントランスの豪華さで好印象を与えやすいです。

また、大規模な新築マンションは短期間で多くの戸数を販売するため、比較的割安な価格で販売されることもあります。ただし、すべての住戸（部屋）が割安なわけではありません。
お得な住戸の見つけ方については、記事の最後でご説明します。

シティタワーズ上板橋の資産性とは？

ここからはシティタワーズ上板橋について資産価値の側面から確認していきましょう。
住まいサーフィン独自の指標である、「7つの法則」に照らし合わせて資産価値を判断していきます。

「7つの法則」とは、マンションの資産性を判断する上で重要なポイントを7つにまとめたものです。
当てはまる数が多いほど、資産価値が高いマンションであると判断できます。

法則1　購入時期を見極める

まず前提として、マンションは「どの物件を買うか？」だけではなく、「いつ買うか？」によって資産性が大きく変わります。

資産性を加味したマンション選びを行うためには、「現在のマンション市況」を理解し、高値掴みを避けることが重要であると認識しておきましょう。

これまでの市況を振り返ると、マンション価格は2012年頃から上昇を続け、今現在も高止まりが続いています。
早く買った人が大きく得をし、下がるタイミングを待っていた方は買い時を逃した結果となりました。

今後の見通しとして、あと2年程度はマンション価格の上昇が続く見込みです。
新築マンションの販売価格は用地取得費と建築費などを積算し決定されるため、物価上昇の最中では販売価格は必然的に値上がりしていきます。
用地取得から実際に販売が始まるまでには2年以上の期間が開くので、今後数年間は相場が大きく変動する可能性は低いでしょう。

2025年1月、日銀は政策金利を0.25%追加利上げすることを決めました。利上げするのは昨年7月以来の約半年ぶりです。1月の利上げにより、多くの金融機関では4月の新規借り入れ・借り換え分から金利が上昇しています。
※最新の住宅ローン金利については、こちらで詳しくご紹介しています。

日銀の追加利上げによってマンション価格が下がるという考え方もあるでしょう。しかし先ほどご説明したように、新築マンションの販売価格は積算価格です。値下がりを期待して待つことはおすすめできません。
また、金利が上昇局面になることで、住宅ローンの審査が厳しくなることも考えられます。マンション価格が高騰していく中、希望額が借りられないとなると、購入エリアなどの諸条件を見直す必要が出てくるかもしれません。
早めにマンションを購入して、少しでも低金利のうちに住宅ローン残債を減らしていく方が望ましいでしょう。

とはいえ、新築マンションは用地価格の上昇や建築費高騰により、周辺の中古マンションよりも著しく高価格で販売されるケースも多くなっているため、立地によっては注意が必要です。特に地方や郊外では、価格の上昇に需要が追いつかず、購入できる層が限られる傾向があります。その結果、高値づかみとなってしまうリスクも高まります。

一方で、賃貸と購入という比較で賃貸は掛け捨てとなるため、購入が望ましいのですが、永住を前提とすることを推奨いたします。

値下がりのリスクを抑えるためにも、本記事内でご説明する内容を踏まえ、資産性の下がりにくい物件を取得することが大切です。新築マンションと比べ、周辺の中古マンションや戸建てはグロス価格で割安な場合が多いため、これらを選択肢として検討するのも良いでしょう。

結論をまとめると以下のようになります。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則2　単価の高いエリアが底堅い

資産性の高いマンションを購入する際、「どこにマンションを買うか？」も重要なポイントです。

同じ東京都内でも、常に値上がりしているエリアが存在する一方で、大きく値下がりしてしまっているエリアもあります。

今後、人口減少が進むエリアも増えていきますので、需要が無くならない立地を選ぶことが大切です。
都心に近ければ近いほど需要は維持され、買い手が見つかりやすいです。

立地を判断する際には、「中心部へのアクセスの良さ」と「街そのものの賑わい・ブランド力」の2点をポイントに考えてみてください。

ここからは、いよいよマンションそのもののスペックを見ていきましょう。

どんなに人気のエリアのマンションであっても、同じエリア内の他のマンションと比較した際に魅力が多い物件でなければ、希少性（≒資産性）は下がってしまいます。

そして、マンションの魅力を計るためのポイントが残り5つの法則となっています。

法則3　駅からのアクセスはいいに限る

イースト：上板橋駅まで徒歩1分（ペデストリアンデッキ直通予定）
セントラル：上板橋駅まで徒歩2分

法則4　大規模マンションは得をする

総戸数427戸（イースト：315戸、セントラル：112戸）

法則5　タワーはランドマーク性に価値がある

イースト：地上26階建て、セントラル：地上19階建て

シティタワーズ上板橋セントラルは地上19階建てであるため、一般的な定義に照らすと「タワーマンション」とは言い切れない側面もあります。
それでも、駅前という視認性の高い立地に2棟構成で建てられる本物件は、総戸数427戸のスケールを活かし、上板橋エリアの新たなランドマークとしての存在感を放つことになりそうです。

「7つの法則」をもとに算出した住まいサーフィンの独自指標「沖式儲かる確率」は下記となります。

沖式儲かる確率	XXXX ％

※会員限定公開
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

シティタワーズ上板橋の「儲かる確率」は、都心の人気エリアに立地する物件と比べると、それほど高くはない水準となっています。
これは、上板橋という立地が都心直結のターミナル駅ではないことに加え、これまでの価格推移を見ると、当エリアは都心のように資産価値が大きく上昇してきた地域ではないことが影響していると考えられます。

とはいえ、駅徒歩1～2分という利便性の高い立地や、官民連携による大規模再開発の一環として整備される点は大きな魅力です。街全体の整備が進むことで、将来的な生活利便性や環境面での満足度が高まりやすく、長く住むことを前提とした実需層には選ばれやすい物件といえるでしょう。

法則6　面積は小さいほど損をする

2LDK～3LDK(55.32㎡ ～ 70.64㎡)

価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合がありますので注意しましょう。
検討の際は、グロス価格（合計価格）だけで判断するのではなく、㎡単価もしくは坪単価でも比較することをおすすめします。

また、新築マンションは様々な間取りや面積のお部屋が一斉に売り出されます。
選択肢が多く迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住まいサーフィンでは、住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を提供しています。
シティタワーズ上板橋の割安なお部屋が知りたい方は住戸比較レポートをご活用ください。

法則7　適正価格以下で購入する

マンションは売り出し価格が適正価格とは限りません。
特に新築マンションの場合、デベロッパーの仕入れ値や建築費によって左右され、周辺の中古マンション相場とは乖離した値付けとなっている場合があります。

新築マンションを購入しても、一度住んでしまえば中古マンションとなり、近くの物件との比較でいくらで売れるかが決まります。
立地や設備仕様がイマイチな物件は、売却の際に大きく価格が下がってしまう恐れがありますので注意しましょう。

資産価値を保ちやすいマンションを購入するためには、相場から見た適正価格でマンションを購入することが非常に重要です。
購入検討の際には周辺マンションとの比較検討を行い、相場観を掴むことが大切です。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩んでいくため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

次の章では、シティタワーズ上板橋の周辺相場を詳しくご紹介していきます。

２．シティタワーズ上板橋の周辺相場

ここからは、シティタワーズ上板橋の周辺のマンション価格相場をご紹介いたします。
シティタワーズ上板橋との比較検討にお役立ていただければ幸いです。

周辺マンションの価格相場

シティタワーズ上板橋周辺の物件について、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

上板橋駅周辺では、「パークホームズ上板橋（徒歩6分・138戸）」や「パークホームズ城北中央公園（徒歩9分・37戸）」といった新築マンションが販売されています。いずれも過去の販売期では、70㎡前後の3LDK住戸が7,000万円～9,000万円台で販売されていました。
これらの物件と比べて立地条件が優れている「シティタワーズ上板橋」は、販売価格は1億円以上になると予想されます。かなり高額な水準となるため、周辺の中古マンションとあわせて比較検討するのがおすすめです。

上板橋駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年7月15日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

３．シティタワーズ上板橋は将来どれくらい値上がりするのか？

次に、シティタワーズ上板橋はどれくらい値上がりするのかを見ていきましょう。

マイホーム購入は人生の中でも大きな買い物です。
もしかしたら将来的に大きく損をするのではないか、と不安に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

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※この画像はサンプル画面です

「沖式マンション10年後予測」についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

それでは、シティタワーズ上板橋イーストを以下の条件で購入するとしてシミュレーションしてみましょう。

上記条件で計算をしてみると、このような予測結果となりました。

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４． プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

「立地もいいし、設備も気に入っている。でも、シティタワーズ上板橋を本当に買って大丈夫？」
価格や相場を調べれば調べるほど、かえって決断が難しくなる──そんな不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

マンション選びは、価格や条件の比較だけでなく、「将来的な資産性」や「自分のライフプランとの相性」も踏まえて判断することが大切です。
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購入前の不安や迷いを感じたときは、専門家の視点を取り入れて判断の精度を高めてみてはいかがでしょうか。

５．まとめ

本記事では、シティタワーズ上板橋の資産性や価格相場について解説しました。

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