【2025年最新】マンション投資は儲からない？失敗例と成功のコツ

最終更新日：2025年07月16日

「マンション投資って、やっぱり儲からない？」そんな声をよく耳にします。確かに物件の選び方を誤ってしまうと、思うような利益が出ないどころか、赤字になってしまうケースも少なくありません。

でも実は、“すべてのマンション投資が儲からない”わけではないのです。物件を正しく選べば、マンションが資産となったというケースもあります。

この記事では「マンション投資は儲からない」と言われる失敗事例や理由を整理し、成功する物件の共通点を解説していきます。

また、住まいサーフィンでは特に自宅投資を推奨していますので、後半で詳しく解説していきます。　

１．ワンルームマンション投資が儲からない理由

ワンルームマンション投資とは

「不動産投資を始めようと思ってマンションを購入したけど、失敗してしまった」という人は後を絶ちません。そのため「マンション投資＝儲からない」という声が多いのは事実です。

特に、アパートの一棟購入といった大規模な投資よりも、サラリーマンでも始めやすいとされる区分所有の不動産投資での失敗が目立ちます。

中でも、ワンルームマンション投資は失敗例が多いジャンルです。ワンルームマンション投資とは、主に単身者向けの小規模マンション（ワンルーム）を購入し、第三者に賃貸して家賃収入を得る不動産投資です。

少額から始めやすいとされる一方、間違った物件選びや収支計画の甘さから、大きな損失を招くこともあります。

ここからは、不動産投資でありがちなワンルームマンション投資における失敗事例を見ていきましょう。

失敗例① 利回り重視で物件を購入

不動産投資では、物件価格が安くて利回りが高い物件が魅力的に見えるかもしれません。

築古のワンルームマンションや郊外エリアの区分所有物件は、1,000万円台など手頃な価格で買えることもあります。

そのため「ワンルームマンション投資は気軽に始めることができます」といった謳い文句に惹かれて購入する方が多いです。

不動産会社の物件サイトでは「利回り8％」「利回り10％」といった高利回りが並んでいるケースもよく見られます。

しかし多くの場合、その利回りは「表面利回り」となります。

表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で算出されます。ここには管理費や修繕積立金、固定資産税などのランニングコストが一切含まれていません。また、満室であることが前提の理想的な計算式のため、空室リスクも考慮されていないのです。

こうした表面利回りは、実際の収益性とは大きくかけ離れている点に注意が必要です。

ローンを利用して投資用物件を購入する場合は、利回りがさらに目減りしてしまいます。表面利回りだけで判断してしまうと「思っていたより儲からない」「赤字が続いてしまう」といった事態に陥りかねません。

また「マンション投資では節税対策ができる上に、家賃収入で儲けることもできます！」「マンション経営で将来の年金代わりにしましょう！」など上手い話ばかりを並べる悪徳な不動産業者も存在します。投資初心者のサラリーマンが詐欺に巻き込まれてしまった話も後を絶ちません。

ワンルームマンション投資については下記の記事でも詳しく解説していますが、悪徳な不動産会社には十分注意しましょう。

失敗例②高金利のローンが収益を圧迫

一般的なサラリーマンが不動産投資を始める場合、住宅ローンを組むことになるケースが多いでしょう。

しかしここで問題なのは、住宅ローンと一括りにいっても居住用と投資用で金利が大きく異なる点です。

金融機関によりますが、不動産投資用ローンの金利相場は2～3％台です。場合によっては、4～6％という高金利になることもあります。一方で、居住用の住宅ローン金利相場は0.6～0.7％台（2025年7月現在）となっています。

今後は、さらなる金利上昇リスクも考えられます。家賃収入で得られる利回り以上にローンの金利が高くなってしまうと、返済がどんどん苦しくなってしまうのです。

住宅ローン金利の最新情報については、以下の記事でも詳しく解説しています。

失敗例③ ランニングコストの上昇

マンション投資では、購入後にかかるランニングコストが軽視されがちです。

築年数が経過している物件では、管理費や修繕積立金が年々上昇するケースが一般的です。建物や設備は経年劣化するため、大規模修繕や給排水管の交換など、突発的な費用が発生することもあります。

ワンルームマンション投資では、物件価格の安さから築古の物件を購入する人も多く見られます。しかし、築古の物件ほどランニングコストがかかりやすいので注意が必要です。

こうしたランニングコストがかさむと、たとえ満室で家賃収入があったとしても、赤字になるリスクがあります。

失敗例④ 空室で赤字に転落

不動産投資において、空室は大きなリスクの1つです。

特に、駅から遠い・利便性が低い・人が集まりにくい立地条件だと、空室リスクは高まってしまいます。

入居者が決まらず空室が続けば、家賃収入がゼロになる一方で、管理費やローン返済は発生し続けます。数か月空いただけでもキャッシュフローがマイナスに転落し、自己資金で持ち出す事態に陥るケースも考えられます。

失敗例⑤ 売却時に損失が出る

「最悪、短期間で売ればいい」と考える方もいますが、物件選びを間違えてしまうと売却時に大きな損失をしてしまうリスクがあります。

特に注意したいのが、周辺相場と比較して割高な物件を買ってしまったケースです。このような物件は、将来的に売却しようとしても購入時より安い価格でしか売れない可能性が高くなります。

不動産投資初心者に多いのは「業者の言われるがままに、割高な物件を買ってしまった」という失敗例です。営業トークに押されて契約したものの「実は相場より高かった…」と後から気付くパターンは少なくありません。

さらに、立地が良くない物件だと「いざという時に売却しようとしても買い手が見つからない」といったリスクもあります。

こうしたリスクを回避するために、不動産投資でも自宅投資でも、マンション購入では立地が重要と言われています。駅距離や周辺環境、将来的なエリアの発展性など、売却時の出口戦略を見越した物件選びが重要です。

マンションの立地条件については「３．成功しやすいマンション投資のポイント」で詳しく解説しています。

２．マンション投資、正しく選べば資産になる！

「マンション投資は儲からない」と言われる背景には、間違った物件選びによる失敗事例が多いことが挙げられます。

マンション投資の儲かる仕組みを理解し、価値の下がりにくい物件を見極めて購入することが重要です。

「家賃収入」よりも「売却益」

不動産投資というと、利回り重視で「家賃収入（インカムゲイン）がどれだけ入るか」が注目されがちです。

しかし、長期的な視点では「値上がりする物件かどうか（キャピタルゲイン）」がより重要になります。つまり、購入価格よりも高く売却できる可能性があるか？を見極めることが物件選びのポイントです。

価格が安くて表面利回りが高いワンルームマンションなどの物件は、お得に見えるかもしれません。

しかし「１．ワンルームマンション投資が失敗しやすい理由」でも説明したようにリスクやデメリットも多く挙げられます。きちんと理解して不動産投資をしないと「思っていたより儲からない」「赤字が続く」といった事態になりかねません。

こちらの記事でも解説していますが、実際にワンルームマンションで儲かる人は「投資による節税効果が目的の経営者」「キャッシュで優良物件が購入できる資産家」「相場を熟知している不動産のプロ」など一部の人に限られます。

不動産業者に勧められるがままワンルームマンション投資を始めるような初心者のサラリーマンでは、高金利や空室リスクに耐えきれず、赤字経営に陥ってしまうケースが非常に高いです。

こうした背景から、住まいサーフィンでは多くの人にとって再現性の高い自宅投資で、売却益（キャピタルゲイン）を狙うことを基本戦略としておすすめしています。

しかし弊社代表の沖は、現在のマンション価格の高騰について「今後、数年は上昇傾向が続く」と予測しています。そのため、自宅投資に加えてキャピタルゲインを狙った不動産投資も有効とする見解を示しています。詳しくはこちらの記事もご覧ください。

とはいっても「じゃあ、どのような物件を買えばいいの？」と疑問を感じる人も多いでしょう。次の章では、成功しやすいマンションの条件を具体的に解説していきます。

３．成功しやすいマンション投資のポイントとは？

ここからは、どのようなマンションが投資で成功しやすいかを具体的に見ていきましょう。

自宅として買われる物件が投資でも強い

家賃収入（インカムゲイン）よりも値上がり率（キャピタルゲイン）を重視した場合、「将来、誰がその物件を買うのか？」を考える必要があります。

ワンルームなどの投資用マンションは、基本的に「利回りを重視する投資家が買い手」になります。

今後も金利が上がれば、投資家は「利回りが高くないと物件を買いたくない」と思うようになります。利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で計算されるため、利回りを高くするためには、できるだけ安い価格で物件を購入する必要があります。

こうした傾向になると、投資用物件の価格は全体的に下落し、値上がり率（キャピタルゲイン）は期待しにくい状況になります。

一方で、ファミリー向けの分譲マンションは「自宅として住む人が買い手」となります。ここ最近の相場を見ると、立地や住環境の良いエリアの物件は、将来的にも高値で売却できる可能性が高いです。

実際に、都心や人気エリアの分譲マンションは1年で10％以上の値上がりを記録している例もあります。価格が上がりやすく売却しやすいマンションの特徴をまとめると次のとおりです。

続いて、具体的にどんな立地のマンションがおすすめなのかについて解説します。

値上がりしやすいのは「都心×駅近」

不動産投資でも自宅投資でも、マンションは立地がすべてと言っても過言ではありません、

特に、都心3区（港区・中央区・千代田区）や都心5区（都心3区＋新宿区・渋谷区）で駅近の物件は、価格が上がりやすい傾向にあります。

これらのエリアは日本の中枢であることはもちろん、商業施設・教育環境・医療インフラなど生活環境が整っています。さらに、オフィスが多いため常に人が集まりやすいのです。

また、国内外の富裕層や経営者などが多く住むエリアでもあります。

参考までに、港区で人気のマンションの値上がり率や価格をご紹介します。

※会員限定情報です。外部転載はご遠慮ください。
※2025年7月15日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

近年、タワーマンションが次々と誕生した中央区の勝どき駅周辺で、人気が高い中古マンションの値上がり率や価格を見てみましょう。

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※2025年7月15日時点の価格情報となります。
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港区や中央区のマンションは、値上がり率が非常に高いことが分かりました。

とはいっても「都心ではマンションが高すぎて買えない…」という方も多いでしょう。

マンションの値上がり率は「都心＞東京23区（都心以外）＞都下＞郊外」といった傾向になるのが一般的です。ですが東京都以外でも、首都圏の人気エリアでは高い値上がり率を示すマンションも見られます。

築年数よりも立地で選ぶ

マンションを購入する際、投資でも自宅でも「築浅の方が良いのでは？」と考えがちですが、築年数よりも立地の方が重要です。

都心の人気エリアや駅徒歩5分圏内のような好立地の物件は、築年数が経っていても需要が安定しています。

こうした物件は、売却時の価格が下がりにくいのでキャピタルゲインが得られやすく、賃貸として貸し出す場合は空室リスクも低めです。

一方で、築浅でも、郊外やマイナーな駅の物件だと値上がり率はあまり期待できないケースが多いです。将来の資産性を重視するなら「どこに建っているか」を最優先に考えてみましょう。

なお、旧耐震（1981年以前の建築確認）に該当する物件は耐震性に不安があるほか、住宅ローンに通らない可能性があります。基本的には避けるのが無難といえるでしょう。

地震リスクが高いマンションについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

４．自宅投資で儲かる！失敗しないマンション選びを伝授

「自宅を買う＝資産になる」と聞いても、本当に儲かるの？と疑問に思う方も多いかもしれません。しかし、自宅投資こそ、リスクヘッジしながらキャピタルゲインを狙える投資といえます。

この章では、自宅投資で成功するためのポイントを具体的に解説します。住まいサーフィンを活用して、資産価値の高いマンションを見極める方法もあわせてご紹介します。

人気エリアに住んで自宅投資をしよう

自宅投資としてマンションを購入する際も、先ほど説明したような都心や東京都23区のエリアを選ぶのが無難といえます。

とはいえ「都心は価格が高すぎて手が出しにくい…。」と感じる方も多いでしょう。

東京23区以外だと、武蔵小杉（川崎市中原区）や浦和（さいたま市）といった都心に近い・交通利便性が高い・住環境が良好といった郊外エリアも人気が高いです。　

これらの街は再開発が進み、新築・中古ともに資産価値が安定しているため、都心ほどの高価格帯を避けつつ値上がりも期待できます。

また、最近だと武蔵小杉では「ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ」、浦和では「URAWA THE TOWER（浦和ザタワー）」など大規模な新築タワーマンションが注目されています。こうした新築物件が誕生することにより、エリア全体の将来性や資産価値も高くなります。

参考までに、武蔵小杉駅周辺の人気マンションの値上がり率や価格をご紹介します。

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※2025年7月15日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

住み替えでキャッシュを増やす方法

自宅投資では「住宅ローン控除を利用して効果的に節税できること」「売却時に最大3,000万円の譲渡所得控除が適用されること」が最も大きなメリットいえるでしょう。

これらの制度を上手に活用することで、実質的なコストを抑えながらの資産形成が可能になります。一般的な不動産投資と異なり、空室リスクがない点もメリットです。

実際に自宅投資をしている方の中には、資産価値の高いマンションを購入し、住み替えを繰り返すことで資産を増やしている「住み替え長者」も存在します。

ここからは、住み替え長者となった住まいサーフィン会員の方のリアルな体験談を一部紹介します。詳しくはこちらのページもご覧ください。

新築マンション購入時は「住まいサーフィンの10年後予測」を活用しよう

自宅投資を検討される際は、新築マンションの購入を検討される方も多いと思います。とはいえ「この新築マンション、将来も価値は保てるの？」と不安に感じる方も少なくありません。

そんなときに参考になるのが、住まいサーフィンの「10年後予測」です。このツールを使うことで、新築マンションの資産性が将来どう変化するかを事前にチェックできます。住まいサーフィンに無料会員登録すれば、物件詳細ページから簡単にシミュレーションが可能です。

例えば、以下の記事では現在分譲中の「パークシティ小岩ザタワー」の5年後・10年後の想定価格や含み益をシミュレーションしています。気になる方はぜひ参考にしてみてください。

中古マンション購入時は「住まいサーフィンの割安判定」を活用しよう

マンション価格の高騰が続いているため、新築マンションよりも手の届きやすい中古マンションにも注目が集まっています。

しかし、中古マンションは築年数や広さなどの諸条件がさまざまであるため「相場より割安か割高か？」「何を基準に選べばよいか？」判断が難しいと感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでおすすめしたいのが、住まいサーフィンの「割安判定」「割安物件ランキング」です。こちらの動画で「割安判定」「割安物件ランキング」やその他住まいサーフィンで出来ることをご紹介しています。

「割安判定」は住まいサーフィン会員であれば誰でもご利用いただけます。今すぐ会員登録をして、気になる物件の割安度を確認してみましょう！

※「割安物件ランキング」は本気度が高い方限定のサービスとなっておりますため、住まいサーフィン会員限定・個別申請が必要です。

５．「マンション価格暴落で不動産投資は儲からない」は本当？

最近では「不動産価格がバブルのように下がるのでは？」という不安から、「マンション投資はもう儲からない」といった意見も耳にします。株価と不動産価格の連動性を気にする方も多いでしょう。

しかし、本当に不動産価格は暴落するのでしょうか？

この点について、弊社代表の沖は「バブル崩壊のような急落は当面起こらず、むしろ価格は上昇傾向にある」と分析しています。詳しい解説は以下のコラムで紹介しています。投資やマンション購入に迷っている方はぜひご覧ください。

６．プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

マンション投資には「儲からない」「やめたほうがいい」といった否定的な声も多くあります。確かに、立地や物件選びを間違えれば、赤字や資産価値下落といったリスクも避けられません。

しかし一方で、自宅投資の住み替え長者など、堅実に資産を増やしている人がいるのも事実です。成功と失敗を分けるのは「正しい知識と判断軸を持っているかどうか」です。

住宅購入や不動産の売却は、人生の中でも特に大きな決断です。
「この物件を買って本当に大丈夫？」「将来、価値は落ちない？」「もっと高く売る方法はない？」といった不安や迷いが生まれるのは、むしろ自然なことかもしれません。

そんなときに頼れるのが、不動産コンサルティング歴28年の沖有人による「パーソナルコンサルサービス」です。
沖はPIVOT、NewsPicks、楽待などの人気動画番組にも多数出演しており、ベストセラー作家としても知られる住宅評論家です。その的確で分かりやすい分析は、多くの読者・視聴者から信頼を集めています。

このサービスでは、「買う」「売る」「探す」「相談する」といった場面に応じて、7種類のサポートメニューを用意。メールでの一問一答から、物件選びや高値売却支援、投資用不動産の提案まで、幅広いニーズに対応しています。
「何を基準に判断すればいいかわからない」「誰かに背中を押してほしい」──
そんなときにこそ、信頼できる専門家の視点を取り入れてみてはいかがでしょうか。

７．まとめ

今回はマンション投資について、自宅投資も含めて解説してきました。マンション投資は「儲からない」と言われる一方で、選び方次第では資産形成につながる可能性もあります。

しかしながら、物件選び・タイミング・価格の妥当性など、判断に迷うポイントは多く、個人で判断をするのは簡単ではありません。

マンションを購入するときには住宅ローン以外にも悩ましい問題がたくさんあります。物件価格の高騰・建築費高騰・人口減少といった不安要素は多いでしょう。マイホーム購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

とはいえ、どうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
そんな方におすすめしたいのが、当サイト住まいサーフィン代表の沖有人が過去に出演した動画メディアです。住まい選びの参考になるので、是非ご覧ください。

▼三崎優太（青汁王子）　沖さんは本当にすごい！不動産界のレジェンド

▼田端大学 投資学部　沖さん以外はだいたいダメ！資産を増やす不動産戦略とは

▼PIVOT　不動産のウソを暴く

このような動画などで情報収集をしつつ、最終的には資産価値の高いマンション購入を行い、リスクヘッジする事が重要ではないかと考えます。

例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

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物件価格や金利を入力すればその場で自由にシミュレーションできるので、購入するべきか悩んでいる方にぴったりです。
さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。

また、中古マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、お部屋毎に価格査定を行っています。

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物件詳細ページの便利な活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。

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