最終更新日：
大規模な再開発が進められ、綺麗な街並みに生まれ変わりつつある千葉駅周辺。
千葉駅から徒歩9分に位置する“千葉パルコ跡地”では、商・住複合大規模タワーマンションが建設中です。
本記事では、地上31階建ての制振タワーレジデンス「エクセレント ザタワー」の資産価値を詳しく解説していきます。
この記事を書いた人
1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」の運営スタッフが自宅売買に役立つ情報を更新中。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！
Twitter：＠sumai_surfin
Instagram：＠sumai_surfin
目次
１．エクセレント ザタワーの資産価値
まずは、エクセレント ザタワーの物件概要をご紹介します。
| 物件概要 | |
|---|---|
| 売主 | 新日本建設、中央日本土地建物、あなぶきホームライフ、 長谷工コーポレーション、東方地所 |
| 戸数 | 397戸（内事業協力者住戸6戸含む） |
| 階数 | 地上31階 |
| 最寄り駅 | 葭川公園駅 徒歩2分 千葉駅 徒歩9分 |
| 入居予定 | 2024年2月下旬予定 |
| 参考情報 | 1LDK～4LDK／駐車場132台 |
「エクセレント ザタワー」は、商店街や商業施設が充実する東エリアの中心地に位置するマンションです。
行政機関や病院、保育園などの生活に必要な施設が周辺に点在。
徒歩圏内には複数の公園があり、利便性の高さと静穏な環境を両立した生活ができます。
この情報を参考に、エクセレント ザタワーの資産価値を資産性の保たれやすいマンションに共通する項目「7つの法則」に照らし合わせて確認していきましょう。
「いつ・どこに・どんなマンションを買うか？」に関する7つの法則に沿って見ていくことで、マンションの資産性が判断できます。
| マンション購入の7つの法則 | |
|---|---|
| いつ | 法則1 買ってはいけない時期がある |
| どこに | 法則2 単価の高いエリアが底堅い |
| どんな物件を 買うか？ |
法則3 駅からのアクセスはいいに限る |
| 法則4 大規模マンションは得をする | |
| 法則5 タワーはランドマーク性に価値がある | |
| 法則6 面積は小さいほど損をする | |
| 法則7 適正価格以下で購入する | |
いつ・どこにマンションを買うかを考える
法則１ 買ってはいけない時期がある
まず前提として、マンション購入では「どの物件を買うか？」だけではなく、「いつ買うか？」という視点が重要です。
エクセレント ザタワーのスペックについて詳しく見ていく前に、過去から現在までのマンション市況を把握しておきましょう。
2015年頃までにマンションを購入された方のなかには、住み替えにより数千万円の利益を出す方も多くいました。
しかし、ここ数年はマンション価格の高騰が続き、短期での住み替えによって利益を出すのが難しくなっています。
購入したマンションが大幅に値下がりする可能性もありますので、損をしないために以前よりも慎重な物件選びが求められている現状です。
その一方で、住宅ローンの借り入れ条件では未だ有利な状況が続いています。
住宅ローン金利は過去最低水準で推移し、実質的な支払い額はバブル期よりも抑えられています。
そのため、少なくとも10～15年はご自身で住むつもりの方にとっては悪い購入環境ではないと言えます。
住宅ローンの金利推移について詳しく知りたい方は、こちらのコラムをご覧ください。
過去から現在までに住宅ローン金利がどのように変化してきたかが分かります。
また、下記の記事では、マンションの購入タイミングや現在の市況についてさらに詳しくご説明しています。
どのタイミングで購入すべきか悩んでいる方はこちらもご覧ください。
法則２ 単価の高いエリアが底堅い
マンションの資産性を考える上で、「どこにマンションを買うか？」も重要なポイントです。
下記のコンテンツでは、エリア別・購入年別のマンションの中古値上がり額をご紹介しています。
同じ東京都内でも、常に価格が上がっているエリアが存在する一方で、大きく値下がりしてしまっているエリアもあります。
いつ・どこに買ったマンションが値上がりしているかが一目で分かりますので、検討エリアの資産性チェックにお役立てください。
こちらでは、エリア別・購入年別のマンションの中古値上がり額をご紹介しています。
いつ・どこに買ったマンションが値上がりしているかが一目で分かりますので、検討エリアの資産性チェックにお役立てください。
また、立地条件の良さをご自身で判断する際には、「都心部へのアクセスの良さ」と「街そのものの賑わい・ブランド力」の2点をポイントに考えてみてください。
千葉周辺の住環境については後半で詳しく解説します。
どんなマンションを買うかを考える
ここからはいよいよ、マンションそのもののスペックを確認していきましょう。
どんなに人気のエリアのマンションであっても、同じエリア内の他のマンションと比較した際に魅力が多い物件でなければ、希少性（≒資産性）は下がってしまいます。
資産価値の高いマンションとは？
- ● 人気エリアに建つマンション
- ● エリアでNo.1のマンション
そして、マンションの魅力を計るためのポイントが残り5つの法則となっています。
法則３ 駅からのアクセスがいい
千葉都市モノレール1号線「葭川公園」駅 徒歩2分
京成千葉線・千原線「千葉中央」駅 徒歩5分
JR「千葉」駅 徒歩9分
法則４ 大規模マンションは得をする
397戸
法則５ タワーはランドマーク性に価値がある
地上31階
エクセレント ザタワーは、ターミナル駅であり、多くの方が利用する千葉駅からは徒歩9分。
駅近とは言えない立地のマンションです。
しかし、商住複合再開発の大規模タワーマンション、千葉では珍しい内廊下設計など、近隣物件に劣らない多くの魅力があります。
資産性を保ちやすい条件を備えているマンションと言えるでしょう。
住まいサーフィンで独自に算出している「沖式儲かる確率」は以下となります。
| 沖式儲かる確率 | XXXX ％ |
|---|
※会員限定公開
法則６ 面積は小さいほど損をする
1LDK～4LDK（32.44㎡ ～ 101.54㎡）
エクセレント ザタワーは住戸数が多く、間取りや面積も様々です。
マンションは一般的に、3LDK/70㎡前後のファミリー向け間取りがもっとも需要が高くなっています。
最近では独身で家を買う人も増えていますが、やはり結婚や子供が生まれるタイミングで家を購入する方が多いためです。
そのため、ファミリー向けの間取りが中古市場でも人気であり、買い手が付きやすくなっています。
ですが、単身者向け住戸のなかにも割安度が高い住戸が存在する場合もあります。
住まいサーフィンでは、住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を提供しています。
エクセレント ザタワーの割安なお部屋が知りたい方は住戸比較レポートをご活用ください。
なお、専有面積が40㎡未満の場合は住宅ローン控除の対象外なので注意しましょう。
法則７ 適正価格以下で購入する
エクセレント ザタワーの第5期での予定販売価格は、2,800万円台～6,900万円台（ 32.44m2～73.52m2 ）です。
参考として、エクセレント ザタワーの最寄り駅の新築マンション平均価格は以下のようになっています。
参考：最寄り駅の新築マンション平均価格
- 千葉駅 70㎡／4,700万円
- 葭川公園駅 70㎡／4,700万円
エクセレント ザタワーは、注目の複合再開発タワーマンション。
そのため、最寄り駅の平均価格と比べると高額となっています。
検討の際は、周辺エリアで条件が近く、築年数の浅い中古マンションとも価格を比較することをおすすめします。
また、住まいサーフィンで独自に算出している「沖式新築時価（適正販売価格）」は以下となります。
| 沖式新築時価 | XXXX 万円/㎡ |
|---|
※会員限定公開
「沖式新築時価」は、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に、適正販売価格を算出した数値です。
実販売価格の㎡単価と沖式新築時価を比較することで、マンションの値付けが割安か割高かを判断することができます。
エクセレント ザタワーは住戸数が多いため、同じ物件内でも住戸によって割安度の差が大きくなると考えられます。
マンション価格の高騰が続く現状ですので、マンションの中でも少しでも割安な住戸を選んでおくとリスクヘッジとなります。
マンション内のお得なお部屋をさらに詳しく知りたい方は、「住戸比較レポート」をご活用ください。
「住戸比較レポート」の活用方法については、下記で詳しくご紹介しております。
２．千葉エリアの住み心地について
エクセレント ザタワーの資産価値について把握したところで、続いては千葉周辺の住みやすさについて見ていきましょう。
エクセレント ザタワー・千葉エリアの交通利便性
エクセレント ザタワーから千葉駅までは徒歩9分。
マンション前にはバス停「中央二丁目」があり、千葉駅までバスを使用すれば最短5分で移動することもできます。
千葉駅は、「総武線」「千葉都市モノレール」「京成線」を含む複数路線の停車駅となり、東京駅までは乗り換えなしの40分程度で移動が可能です。
また、「成田空港」駅までの交通所要時間は42分で、さらに千葉駅から羽田空港へ直通バスが運行しているなど、空港へのアクセスもしやすい環境となっています。
「千葉」駅から都心への所要時間
- ● 東京駅 直通39分（日中時38分）
- ● 新宿駅 60分（日中時53分）
- ● 品川駅 直通50分（日中時47分）
エクセレント ザタワー・千葉エリアの生活利便性
千葉駅は行政機関が集まるほか、オフィスビルが集積するエリア。
幕張新都心と並ぶ、千葉県の経済の中心地です。
千葉駅構内には大型商業施設の「ペリエ千葉」が併設され、2021年秋には千葉中央駅直結の商業施設「ミーオ」が開業しました。
このように千葉駅周辺には商業施設が複数あり、いつでもショッピングを楽しめます。
エクセレント ザタワーの1・2階は商業ゾーンになっており、スーパーマーケットも入る予定です。
医療機関や教育施設も徒歩圏内に複数あるので、千葉エリアは生活利便性が高いと言えます。
また、千葉駅周辺には多くの公園があります。
千葉駅から徒歩10分の千葉公園は、約16haもの広さがあり、桜や大賀ハスの名所としても知られています。
自然豊かで、かつ生活利便性が高い場所に住みたい方へおすすめのエリアです。
千葉市の子育て事情
エクセレント ザタワーの所在地である千葉市は、“こどもを産み育てたい、こどもがここで育ちたいと思うまち『ちば』の実現”を基本理念とし、様々な子育て支援施策を進めています。
千葉市の子育て支援例
- ● エンゼルヘルパー（妊娠中・出産後、家事や育児を手伝える方がいない家庭にヘルパー派遣）
- ● イクメンハンドブック（育男手帳）配布
- ● 子ども医療費助成制度（0歳～中学校3年生までの子について、医療費の一部を助成）
共働き世帯にとって、希望の保育園に入れるかどうかは極めて重要な問題です。
ここからは、保活に関するリアルな体験談をご紹介していきます。
千葉市の先輩ママの体験談１
シングルマザーのため働かなくてはいけない状況でした。
保育園はとても入りやすかったと思います。
周辺に認可保育園が点在している地区で、希望の保育園に待機児童がなかったため、希望する保育園にすんなり入ることができました。
町の中心街より離れているところなので応募も集中することがなかったのだと思います。
千葉市の先輩ママの体験談２
保育園に入るのは難しかったと思います。
園庭のある市立の保育所に卒乳してからすぐ申し込みをしていましたが、毎月落選していました。
私が1年半申し込みを続けてやっと入所させることが出来たのは、近くの雑居ビルの中にできた新規開設の保育所でした。
300件以上の体験談を掲載中！保活体験談をさらに読みたい方はこちら
千葉市にお住まいの方々の実際の体験談を見ると、お住まいのエリアブロックや入園タイミングによって保活の状況は様々であることが分かります。
千葉市の2022年4月入園希望者の待機児童数はゼロ。三年連続で待機児童0人を実現しています。
しかし、希望する保育所に入れない「入所待ち児童数」は588人でした。
千葉市の保育園事情で注目したいのは、市外からの転入者や、市外勤務者向けの加点がある点です。
さらに、同点の場合は親の勤務地が遠い世帯が優先されるため、都内勤務者には有利な仕組みとなっています。
参考：施設（事業）利用選考基準
３．まとめ
本記事では、エクセレント ザタワーの資産性や千葉周辺の住みやすさについて解説しました。
千葉駅周辺は再開発が進行中で今後、新築マンション建設も続いていくエリア。
特に、職住近接の方にはますます便利な街となっていきそうです。
エクセレント ザタワーは商住複合開発で魅力的な条件を兼ね備えた物件ですが、その分販売価格も高くなっています。
そのため、購入検討の際は過去物件との比較や、住戸別の割安度を確認し、慎重に検討しましょう。
住戸別の割安度は住戸比較レポートで確認が可能ですので、エクセレント ザタワーを購入検討中の方は是非お試しください。
また、住戸比較レポートの活用方法については下記で詳しくご紹介しております。
住戸比較レポートをご希望される方は、エクセレント ザタワー物件詳細より申請をお願いいたします。
エクセレント ザタワーの住戸比較レポートを利用希望の方へ
住戸比較レポートで何が分かるのか？
なぜ同じマンション内で割安 or 割高な住戸が存在するのか？をまとめた動画です。
※エクセレント ザタワーの販売価格だけ見ていては、資産価値が高い住戸を見つける事は出来ません。
レポートの内容や請求方法を動画の中で説明していますので、是非ご覧になってみてください。
※住戸比較レポートは本気度が高い方限定で提供しておりますため、個別申請が必要となりますが無料でご利用いただけます。
住戸比較レポートをご希望される方は、エクセレント ザタワー物件詳細より申請をお願いいたします。
マンションの資産価値が分かる住まいサーフィンのサービス
住まいサーフィンでは損をしないためのマンション探しに役立つ様々なサービスを提供しています。
何故、資産価値を重視したマンションを選ぶ必要があるのか？
重要性について解説するとともに、住まいサーフィンの活用方法をご紹介しております。
こちらも合わせてご確認ください。
資産価値の下がりにくいマンション・一戸建ての選び方！「資産価値」は何故重要なのか？
2021/8/30
資産価値が将来の安心・万が一の備えに繋がる理由と、資産価値のある家を選ぶ方法を詳しく解説していきます。
また、下記の記事では、住まいサーフィンならではの活用方法をご紹介しています。
他の不動産サイトとの違いをご説明していますので、ご参考になれば幸いです。
お子さんが生まれ、マンション購入を検討している方へ
夫婦二人の暮らしからお子さんが生まれたことで、マイホーム購入を検討し始めた方も多いのではないでしょうか。
「住まいサーフィン」では、子育て中の皆様向けにマイホーム購入の基礎知識をご案内しています。
子育て世帯の平均年収から見たマイホームの購入目安金額、住宅ローンの借り入れ事情、初期費用など、マイホーム購入に役立つ内容となっております。
下記のボタンから是非ご覧ください！