東池袋駅の再開発でマンション「プラウドタワー池袋」の資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2024年12月10日

東池袋駅周辺の新築マンションは得をするのか？

現在、東池袋駅では再開発が進行しています。
再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性が高いのが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、東池袋駅に建設される新築マンション「プラウドタワー池袋」の資産価値と周辺相場について詳しく解説します。

1．再開発マンションの資産性

まずはじめに、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な暮らしが保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、東池袋駅の再開発をご紹介していきます。

2．東池袋駅の再開発概要

続いては、東池袋駅の再開発概要について見ていきましょう。

東池袋駅周辺はどんなところ？

東池袋駅は、再開発により飛躍的な進化を遂げている都市「池袋」まで徒歩圏内の立地条件の良いエリアです。
再開発によりタワマン建設が進み、多くのファミリー層が暮らしています。
駅周辺は商業施設などのお買い物スポットが多く、芝生が広がる南池袋公園やIKESUNPARKで緑にも触れられる子育てのしやすい環境です。

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業（南街区）

※画像出典：プラウドタワー池袋公式ホームページ　https://www.proud-web.jp/mansion/a115930/structure/

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業は北街区と南街区に分けられ、再開発が行われます。
本記事でご紹介する南街区では、池袋のタワマン群の中でも最南端・最前列に立地する「プラウドタワー池袋」が誕生します。
恵まれた立地条件から、都心方面を見渡す開放的な眺望が手に入る高層タワマンです。
また、同エリアの北街区では、最大級・最大層の駅直結マンション「グランドシティタワー池袋」が建設されます。
こちらも総戸数878戸という大型物件であり、駅直結という希少性のあるマンションです。
北街区と南街区のマンションを合わせると総戸数1,498戸となります。
本再開発により、さらなる街の発展が期待されます。

下記が南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業の特徴です。

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、「5．【考察】プラウドタワー池袋の資産価値」をご覧ください。

3．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

4．東池袋駅周辺の値上がり事例

続いて、東池袋駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、東池袋駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2024年12月10日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

5．【考察】プラウドタワー池袋の資産価値

プラウドタワー池袋の概要

最後に、資産価値を考察していきます。

共用施設は、パーティーラウンジ・スカイラウンジ・ワークラウンジ・コミュニケーションラウンジ・コラボレーションラウンジ・フィットネスラウンジ・オーナーズスイート3部屋などが設けられます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、「プラウドタワー池袋」をチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2～3年はマンション価格の上昇が見込まれます。住宅ローンも現在のところ低金利が続いています。
しかし、住宅ローン金利は変動・固定ともに今後徐々に引き上げられていく兆しも見られます。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
本物件は、ペデストリアンデッキで「東池袋駅」に直結し、巨大ターミナル駅「池袋駅」も徒歩圏内です。池袋駅に乗り入れる路線を利用すれば、首都圏全域へも移動が容易です。交通利便性の高い立地がマンションの価値を高めています。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
本物件は駅直結で徒歩3分のマンションです。利回りの条件が優れているといえます。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
本物件は総戸数620戸です。池袋エリアの大規模マンションなので、高い資産性が期待されます。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
本物件は47階です。「プラウドタワー池袋」と隣接する「グランドシティタワー池袋」と共に、新たな街のシンボルとなるランドマークツインタワーとなる予定です。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
本物件は、1K～3LDK（31.24m² ～143.76m²）の販売を予定しています。ファミリータイプを購入することで、売却時に買い手がつきやすく、損をするリスクを抑えることができます。
ただし、マンション価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。購入検討中のお部屋が「得をする部屋」か「損をする部屋」か確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。
特に新築マンションの場合、デベロッパーの仕入れ値や建築費によって左右され、周辺の中古マンション相場とは乖離した値付けとなっている場合があり、注意が必要です。

本物件の予定販売価格は、3LDK 南東向きで約3億円、3LDK 東向きで約2.2億円、3LDK 南向きで約2.1億円などとなっています。
この価格が、本当に適正なのか？心配になる人もいるのではないでしょうか。
住まいサーフィンでは、「プラウドタワー池袋」の販売価格が割高かどうかこちらからご確認いただけます。

また、住まいサーフィンでは高掴みをして損をするリスクを避けるために、周辺マンションと比較して購入を検討することをおすすめしています。
東池袋駅周辺マンションの「相場価格」や「値上がり率」などをこちらからご確認いただけます。
マイホーム購入を成功させるためにお役立ていただけると幸いです。

【考察】プラウドタワー池袋の資産価値

東池袋駅に存在する中古マンションの値上がり率の平均は59％です。
本物件は池袋エリア・駅直結・大規模マンションであることから、他の既存物件よりも資産性を保ちやすいと予想します。
また、池袋西口では再開発の都市計画手続きが開始されたことが公表されており、物件周辺駅の新たな再開発により土地の価値が今後さらに上昇するでしょう。
駅・区役所・図書館・サンシャインシティに直結している高い利便性を持つ本物件は、資産性が保ちやすく、価値が高いと考察します。

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こちらの記事では、「プラウドタワー池袋」の魅力や詳しい価格などを詳しくご紹介しています。

また、同エリアの北区に建設される「グランドシティタワー池袋」の考察が知りたいという方は、 こちらよりご覧ください。

6．まとめ

本記事では、東池袋駅の再開発マンション「プラウドタワー池袋」の資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。住宅ローンは低金利が続いていますが、マンション価格の高騰が続いている状態です。
その他にも、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

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