住宅ローン減税制度を徹底解説！2025年の変更点や適用条件は？

最終更新日：2025年1月7日

最大で合計455万円が減税される住宅ローン控除制度。住宅購入を検討している人は絶対に知っておきたい制度です。

住宅価格は高騰しているので、住宅ローンの借り入れ額がかなり高額になる人も増えています。少しでも負担を減らしたいですよね。
住宅ローン減税制度をうまく利用すれば税金の一部を控除でき、実質的に返済額を減らすことができます。

この記事では、2025年最新の住宅ローン減税制度について解説します。住宅ローン減税の条件や申請方法もご紹介しますので、借り入れを検討している方はチェックしてみてくださいね。

１．住宅ローン減税制度とは？

住宅ローン減税とは、住宅取得者がローンの金利を支払う代わりに、国が所得税や住民税の一部を控除してくれる制度です。
正式名称は、『住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除』と言います。

住宅ローン控除や減税という名前が使われていますが、この記事では、以下「住宅ローン減税」と統一して表記いたします。

2025年現在、住宅ローン減税制度は確定申告した年から最大で10～13年間適用されます。

住宅ローンの控除額は、住宅性能等によりますが、合計最大409.5万円（子育て世帯・若者夫婦世帯なら455万円）です。
ただし、以下が考慮されるため、満額控除される方ばかりではありません。

詳しくは記事後半にご説明します。
住宅ローン減税は、住宅ローンを利用するなら間違いなく活用した方が良い制度です。

２．住宅ローン減税制度の内容と2025年の変更点

それでは、住宅ローン減税制度の内容を解説します。

減税される金額と期間

まずは、減税される金額を詳しく見ていきましょう。

1年間に減税される金額（2024～2025年入居の場合）は以下の式で計算することができます。ただし、年収などによっては計算された金額より実際の減税額が少なくなることはあります。

住宅ローンの年末残高とは、年末時点で残っているローン残高のことです。例えば3000万円を借りて年末残高が2681万円だとすると、その年に減税される金額は2681万円×0.7%=18.7万円になります。

年末残高には限度額（上限額）が設定されています。限度額は、住宅の種類（住宅性能）や入居年によって変わってきます。

新築住宅・買取再販住宅

まずは、新築住宅や買取再販住宅^※の住宅ローン減税についてご説明します。
※宅地建物取引業者が中古住宅を買い取って、リフォーム工事などをして、要件を満たした上で販売される住宅のこと。

（2024年・2025年入居）新築住宅・買取再販住宅の限度額

新築住宅に2024年以降に入居する場合、住宅ローン減税を受けるためには省エネ基準適合以上の住宅性能である必要があります。

省エネ基準適合住宅について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

また、買取再販住宅とは、宅地建物取引業者が中古住宅を買い取って、リフォーム工事などをして、要件を満たした上で販売される住宅のことです。
リフォームされた中古住宅ならすべて当てはまるというわけではありません。

買取再販住宅と認められるためには、増改築等工事証明書などが必要になります。買取再販住宅かどうかは、不動産仲介会社に確認してください。
買取再販住宅の要件詳細は国税庁サイト（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-2.htm）に記載されています。

買取再販住宅であっても、住宅の省エネ性能が「その他の住宅」となる場合には、普通の中古住宅と同じ限度額（2000万円）・減税期間（10年間）となります。

中古住宅

つづいて、中古住宅の場合は住宅ローン減税がどうなるのか見ていきましょう。

（2024年・2025年入居）中古住宅の限度額

新築住宅よりも限度額は少なくなりますが、中古住宅でも住宅ローン減税を受けることができます。

控除額に関する注意点

実際の控除額（減税額）について、さらに詳しく解説します。

例えば省エネ基準を満たした新築マンションを買って2025年に入居した場合、上限額は3000万円（子育て世帯や若者夫婦世帯は4000万円）になります。年末の住宅ローン残高が5000万円でも、3000万円×0.7%=21万円が1年間の最大の控除額になるということです。

省エネ性能が高い住宅ほど限度額は高くなっています。2024年・2025年にその他の住宅（ZEHや省エネ基準等ではない住宅）に入居しても、基本的には住宅ローン減税の対象になりませんので注意してください。
対象になるのは、購入する新築住宅が①2023年12月31日までに建築確認を受けている、または、②登記上の建築日が2024年6月30日以前の必要があります。住宅ローン減税の対象になるかどうかは、売主に確認しましょう。

また、減税期間は新築は13年間、中古は10年間※です。ただし、その他の住宅は2024年・2025年の入居だと控除されたとしても10年間になります。
※買取再販住宅で省エネ基準適合以上の性能であれば、13年間

2025年の住宅ローン減税制度変更点

住宅ローン減税制度はたびたび改正されています。
今は住宅ローンの年末残高×0.7%を13年間（新築の場合）ですが、2021年の改正前は年末残高×1%を10年間という内容でした。結構大きく変わっていますよね。後悔しないためにも最新の情報を手に入れることが重要です。

それでは、2024年～2025年に変更された内容をご説明します。

①については、子育て世帯と若者夫婦世帯に限っては従前の水準の限度額を維持するという内容です。子育て世帯とは19歳未満の子を有する世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが40歳未満の世帯になります。

住宅ローン減税の限度額は以前よりも小さくなっています。新築住宅は、2024年～2025年に入居するよりも2022年～2023年に入居する方が最大控除額は大きかったです。
2024年に子育て世帯への支援を強化するためにこの変更が盛り込まれ、2025年にもこの制度が延長されることになりました。

また、②は住宅ローン減税の適用条件に関するものです。
住宅ローン減税は住宅の床面積が50㎡以上を対象としていますが、新築住宅で要件を満たせば40㎡以上も対象になります。その要件の1つが、2024年12月31日までに建築確認をするというものでした。
この要件が、2025年12月31日まで延長されることになりました。

以上が、2024年～2025年の変更点でした。
ところで、この記事をお読みの方の中には、2026年以降に入居する予定の方もいらっしゃるでしょう。2026年の住宅ローン減税制度の概要については、2025年12月頃までには公表されると考えられます。2026年以降に入居する予定の方は、最新情報を取りこぼさないようにしましょう。

３．住宅ローン減税で還付される税金

つづいて、住宅ローン減税ではどの税金が減税されるのかご説明します。

減税といっても払う税金が少なくなるのではなく、支払った税金が戻ってくるという仕組みです。住宅ローン減税で還付される税金は、所得税と住民税の一部となっています。まず所得税から控除され、所得税だけでは控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の住民税で控除されます。

控除額

毎年の控除額は、次の2つを比較して低い金額が適用額です。
※2024年または2025年入居の場合

通常は①の計算によって控除額を算出して所得税から控除しますが、所得税が少なくて控除しきれない場合は②になります。

仮に、①年末残高×0.7％が20万円のケースで考えてみましょう。

②所得税＋住民税（9.75万円上限）が25万円なら、20万円の方が低い金額なので「①年末残高×0.7％」の額が控除されます。
②所得税と住民税（9.75万円上限）を足しても20万円に満たない場合は、②所得税と住民税の合算額が控除の対象です。
滞りなく住宅ローンを返済していれば年末残高は毎年減っていきますので、控除される金額も少なくなります。

住宅ローン減税の計算方法

住宅ローン減税の計算は自分でも行えますが、シミュレーションサイトを活用することをおすすめします。

シミュレーションサイトは、借入額や年収などを入力すると概算の控除金額を算出してくれます。
もちろん将来的な年収などによって税額は異なるため、正確な数値とは言えません。ただし、自分で計算をしても同じことなので、シミュレーションサイトを頼りましょう。

自分で計算する場合は、以下の金額を理解しておく必要があります。

住宅ローンの残高表は、審査をお願いしている金融機関に頼めば作ってくれることもあるでしょう。
ただし、ネット上のシミュレーションサイトを使えば、簡単に確認することができます。

借入額・借入期間・金利などの情報が必要なため、事前に準備してください。
所得税や住民税の額は、源泉徴収票や住民税決定通知書を読み解くと税額が算出できます。しかし、慣れていないと大変です。
「年収○万円　所得税」と検索をして、平均の額をチェックして確認することをおすすめします。

13年間の年末残高と、所得税・住民税が分かったら、毎年の控除額を計算してみましょう。

４．住宅ローン減税制度の適用条件

次に、住宅ローン減税の適用条件を紹介します。
新築住宅・中古住宅はもちろん、リフォームや増築も制度の対象になりますが、条件は異なります。
※最新の情報や詳細の条件については、税務署等でご確認ください。

新築住宅の適用条件

個人が住宅ローンを利用して、新築の注文・建売住宅、分譲マンションを購入した方が対象です。
下記の適用条件をすべて満たしている場合、制度を受けることができます。

自分が住む家として購入して（建てて）継続的に住み続けるのであれば、特に難しい条件はありません。

なお、省エネ性能が高い新築住宅を購入した場合に、「子育てエコホーム支援事業」や「子育てグリーン住宅支援事業」などによって補助金をもらえることがあります。
住宅ローン減税の計算時には、住宅の取得価格から補助金分を控除しなければならないケースもあるので、ご注意ください。詳細については、所轄の税務署に確認しましょう。

中古住宅の適用条件

個人が住宅ローンを利用して中古住宅を購入した場合に適用になります。
新築住宅の条件に加えて、中古住宅では以下のすべての条件も満たすことが必須です。

注意点は耐震性を確保した建物であるかどうかです。
耐震基準を満たしていない建物は、相場よりも安い価格で販売されているケースも少なくありません。しかし、住宅ローン減税を受けるためには、購入後に改修工事を行う必要があります。
今後暮らしていく上でも耐震性の高い住宅になっていた方が安心です。

改修費を考慮すると、少し高くても耐震基準を満たしている建物の方がコストパフォーマンスが良い可能性があります。
冷静に判断して、購入する物件を見極めましょう。

耐震改修が必要な住宅を購入し、耐震改修を行う場合はさらに追加の条件があります。

住宅取得までに申請、取得後すぐに改修工事を行い6ヶ月以内に証明書を取得することが必要です。
耐震改修工事が必要な物件を取得するなら、工事の打合せを事前に進めておきましょう。

リフォーム、増築の適用条件

個人が住宅ローンを利用してリフォームや増築をした場合も制度が適用になります。
新築住宅取得の条件に加えて、以下の基準を満たすことが必須です。

工事の内容によっては適用にならないケースもあります。施工会社と相談しながら、賢く住宅ローン減税を活用して増改築しましょう。

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※住宅ローン減税は、入居時期や物件の条件などによって適用可否が異なります。減税を受けられるか不安な方は、税務署や税理士、専門機関にご相談ください。

５．住宅ローン減税の申請方法

住宅ローン減税は、確定申告を行うことで申請が完了します。何も手続きをしないと、たとえ条件を満たしていても減税されませんのでご注意ください。
入居した翌年に1度だけ確定申告すれば、その後の12年間（または9年間）は年末調整の手続きを行うだけです。

申告方法は次の3つの中から選びましょう。

オンライン申請であっても一部の書類を郵送または持参する必要がありますが、申告書等の税額が自動計算される・期限内であれば申告後も修正できるなどのメリットがあります。

見慣れない用語も多く分からないことがあるかもしれませんが、その場合は税務署の相談窓口に聞きましょう。
電話相談や窓口での相談などありますが、窓口の場合は予約必須の場合があるので注意してください。

申請するために準備するもの

確定申告を行う前に、さまざまな資料を集める必要があります。
自分に当てはまる欄をチェックしましょう。

○＝提出必要　△＝人によっては必要　×＝提出不要

登記事項証明書は「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に不動産番号を記載することで添付を省略できます。
不動産番号は、権利証である「登記識別情報」や登記事項証明書に記載されています。

必要書類は個別の状況に応じて異なります。
また、年度ごとに必要書類が変更する可能性があるので、国税庁のホームページや税務署などで最新情報を確認しましょう。

不足書類があると手間がかかります。
必ず必要書類を全て揃えてから確定申告をしましょう。

確定申告については、こちらの記事で詳しく解説しています。

６．まとめ

今回の記事では、2025年最新の住宅ローン減税制度について解説しました。

住宅ローン減税制度は、利用することで大幅な税金の控除を受けることができ、高額な住宅ローンの実質返済金額を減らせます。これから住宅購入を検討する方は、住宅ローン減税制度を頭に入れつつ、取得する住宅の省エネ性能を検討してみてください。
住宅ローン減税制度を活用して、お得にマイホームを取得しましょう。

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